פסק-דין בתיק ת"א 25353-05-10

בפני הליך מאוחד, במסגרתו התבררו שתי תובענות אשר עניינן הסכם למכר נכס מקרקעין, אשר נחתם ביום 13.08.09 בין התובע לבין הנתבעת, היא המבקשת בהמרצת הפתיחה (להלן: "ההסכם" או " הסכם המכר").

התובע בתביעתו ביקש מבית המשפט להורות על אכיפת הסכם המכר, במתווה של תשלום יתרת התמורה על ידו, תוך קיזוז סך של 340,000 ש"ח, סכום המהווה מכפלת הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 12 (א) להסכם, בשל הפרות יסודיות של ההסכם, לטענתו, על ידי הנתבעת.

הנתבעת, במסגרת תביעתה, אשר הוגשה בדרך של המרצת הפתיחה, בקשה כי בית המשפט, יצהיר על בטלותו של הסכם המכר, בשל הפרתו היסודית, לטענתה, מצד התובע, ובהתאם להורות על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו על הנכס נשוא ההסכם, מכוח ההסכם.

אקדים ואומר כי הגעתי לכלל מסקנה כי יש להורות על אכיפת ההסכם תוך חיוב הנתבעת בהוצאות התובע בסך של 40,000 ש"ח, נכון להיום, סכום אותו רשאי התובע לקזז כנגד יתרת התמורה.

העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת:

1.      ביום 13.08.09 התקשרו הצדדים בהסכם מכר, על פיו הסכימה הנתבעת למכור לתובע את כל זכויותיה בדירת המגורים ברחוב הסחלב 7 באשדוד, הידועה ברישומיה בספרי רישום המקרקעין כגוש 2188, חלקה 63 ( להלן: " הדירה")  ובהתאם להעביר אליו את מלוא זכויותיה בדירה וכן למסור לידיו את החזקה בה, בתמורה לסך של 1,700,000 ש"ח.

2.      על פי סעיף 4 להסכם, הסכימו הצדדים כי התמורה תשולם באופן הבא: סך של 220,000 ש"ח ישולם במעמד חתימת החוזה ויופקד בנאמנות בידי ב"כ הנתבעת ( להלן: "התשלום הראשון"). סך של 1,230,000 ישולם עד ליום 01.10.09 ( להלן: " התשלום השני") ויתרת התמורה, דהיינו סך של 250,000 ש"ח, ישולם עד ליום 30.11.09, כנגד קבלת החזקה בדירה ( להלן: " מועד מסירת החזקה" ו/או " התשלום השלישי").

3.      אין חולק כי, התובע הפקיד את התשלום הראשון, סך של 220,000 ש"ח, בנאמנות בידי ב"כ הנתבעת. אמנם בתחילת הדרך טענה הנתבעת כי התובע שילם סך של 190,000 ש"ח ולא את מלוא הסכום אולם, בהמשך, חזרה בה מטענתה זו והודתה כי התובע שילם את התשלום הראשון במלואו, כמפורט בהסכם.

כנגד הפקדת תשלום זה, נרשמה ביום 17.08.09 הערת אזהרה לטובת  התובע בלשכת רשום המקרקעין רחובות. כמו כן, נרשמה ביום 17.09.09 הערת אזהרה לטובת בנק אגוד לישראל בע"מ (להלן: " בנק אגוד") על זכותו של התובע ליטול הלוואה מבנק איגוד על סך של 1,105,000 ש"ח.

4.      ביום 21.09.09, במסגרת תובענה כספית שהגיש בנק הפועלים בע"מ כנגד הנתבעת, חתנה של הנתבעת, מר ברוך ארביב (להלן: " מר ארביב") וכנגד חברות הקשורות אליהם, ניתן צו מניעה זמני, על ידי בית המשפט השלום בתל אביב (במסגרת ת.א. 15330-09-09), לפיו נאסרה כל דיספוזיציה בשורה של נכסים, לרבות הדירה. (להלן: " הצו השיפוטי הראשון").  כן נקבע, כי הצו מוגבל עד לסכום התובענה.  עותק מצו זה נמסר לידי התובע ביום 23.09.09.

5.      בתגובה להטלת הצו כאמור, ביום 23.09.09, שלח התובע, באמצעות ב"כ, מכתב לידי ב"כ הנתבעת, בו הוא מציין כי " במצב דברים זה, ברי נבצר ממרשי להמשיך ולשלם את יתרת התמורה וזאת מבלי לגרוע מכל סעד הנתון לו בדין ועל פי הוראות החוזה".

6.      ביום 18.10.09 הוגשה מטעם ב"כ הנתבעת בקשה דחופה לבית משפט השלום לקביעת מועד לדיון בעניין הבקשה לעיקול זמני.  באותו מועד, קרי ביום 18.10.09 שלח התובע, באמצעות ב"כ, מכתב נוסף לידי ב"כ הנתבעת בו נטען כי הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית מאחר ולא פעלה בהתאם לסעיף 7 (ב) להסכם להסרת צו המניעה ולכן הודיע על מימוש סעד הפיצוי המוסכם, על דרך קיזוז סך הפיצוי המוסכם מיתרת התמורה.

7.      בתגובה למכתב התובע האמור,  שלחה הנתבעת ביום 1.11.09, באמצעות בא כוחה, מכתב לב"כ התובע בו דחתה את טענות התובע ובפרט את דרישתו לקיזוז הפיצוי המוסכם מיתרת התמורה ודרשה מהתובע לקיים את ההסכם. כמו כן, אין חולק כי במסגרת התכתבויות ב"כ הצדדים מיום 09.11.09 ומיום 16.11.09 חזרו הצדדים על עמדותיהם במכתביהם הקודמים.

8.      ביום 12.11.09 ניתן בבית המשפט השלום בתל אביב פסק דין בהעדר הגנה, בין היתר, כנגד הנתבעת, לפיו, חויבו מר ארביב, הנתבעת וחברת ברזלית עשת שן בע"מ, לשלם לבנק הפועלים סך של 547,462 ש"ח. כן קבע בית המשפט כי משניתן פסק הדין מבוטל צו המניעה שניתן ביום 21.09.09. עותק מפסק הדין הגיע לידי התובע ביום 16.11.09.

9.      בנק הפועלים, אשר לטובתו ניתן פסק הדין, נזעק והגיש בקשה דחופה לבית המשפט להותיר את צו המניעה על כנו, כדי לאפשר לו מימוש יעיל של פסק הדין. בית המשפט קיבל את הבקשה וביום 3.12.09 האריך ב-60 ימים נוספים את תוקפו של צו המניעה שניתן ביום 21.09.09 .

10.  לאחר מתן פסק הדין במסגרתו בוטל צו המניעה ועוד קודם להארכת תוקפו של צו המניעה, שלח התובע מכתב אל הנתבעת, ביום 22.11.09, בו ציין כי בנסיבות האמורות ישלם לנתבעת במועד מסירת החזקה את מלוא יתרת התמורה בגין הדירה, בתשלום אחד, לאחר קיזוז סכום הפיצוי המוסכם וזאת כנגד מסירת החזקה בדירה.

11.  במכתב תשובת הנתבעת אל התובע, מיום 23.11.09,  טענה כלפיו כי הוא  זה אשר הפר את ההסכם הפרה יסודית הואיל ולא שלם את התשלום השני במועד הקבוע לכך בהסכם. עוד טענה כי לשיטתה, מסכום יתרת התמורה היה על התובע להפקיד את סכום התביעה, שהווה בסיס לצו המניעה, על מנת להביא לביטולו, ולכן עמדה על תשלום מלוא התמורה ולא, תודיעה על ביטול ההסכם. עוד ציינה הנתבעת במכתבה זה כי, היא תהיה מוכנה ליצור מנגנון של נאמנות על כל הכספים המגיעים לה, אשר יועברו לידיה עם רישום הזכויות בלשכת רשום המקרקעין ע"ש התובע, אך מנגד הפינוי של הנכס ייעשה רק כחודש לאחר שתשולם לה מלוא התמורה.

12.  התובע סרב לקבל את הצעת הנתבעת ובמכתבו אליה, מיום 26.11.09, שב ודרש לקבל את החזקה בדירה כנגד תשלום כל התמורה, תוך קיזוז סכום הפיצוי המוסכם מיתרת התמורה. (לציין כי, על פי המוסכם בהסכם המכר, המועד למסירת החזקה היה 30.11.09)

13.  בשיאה של המחלוקת סביב ביצוע ההסכם ניתן צו מניעה נוסף האוסר על כל עסקה ו/או העברה מכל מין וסוג של הזכויות בדירה. צו מניעה זה ניתן ביום 1.12.09, על ידי בית המשפט המחוזי באר שבע, במסגרת בקשה הנלווית לתיק פשיטת רגל 3117-07, שננקט נגד מר ארביב. (להלן: " הצו השיפוטי השני"). וכאמור לעיל, ביום 3.12.09 הוארך תוקפו של צו המניעה שניתן בתובענה שבה ניתן פסק הדין, כמפורט בסעיף 9 לעיל.